(Anzeige). Vor drei Monaten ist das Gesetz über die Neuregelung der Maklerprovision in Kraft getreten. Der Immobilienverband Deutschland zieht ein erstes Resümee. Außerdem in diesem Immobilien-Spezial der NRWZ: Die Bundesregierung hat im vergangenen Jahr die steuerliche Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen in Kraft gesetzt. Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer können daher in diesem Jahr bei ihrer Steuererklärung für 2020 erstmals einen Teil der Sanierungskosten steuerlich geltend machen.
Eine Sonderveröffentlichung der NRWZ mit freundlicher Unterstützung durch
Drei Monate Neuregelung Maklerprovision
Die Maklerprovision beim Immobilienverkauf soll zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Darauf einigte sich im August 2019 die Große Koalition beim sogenannten Wohnpaket. Verkäufer und Käufer zögen schließlich gleichermaßen Nutzen aus der Maklertätigkeit, hieß es damals. Außerdem wollte die Bundesregierung mit dem neuen Gesetz Immobilienkäufer angesichts steigender Immobilienpreise und den damit verbundenen Kaufnebenkosten entlasten. Das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ trat zum 23. Dezember 2020 bundesweit in Deutschland in Kraft.
„Nach unseren Beobachtungen wird die Neuregelung vom Markt gut angenommen. Die meisten Verkäufer entscheiden sich für das Modell der Doppeltätigkeit. Das bedeutet, dass der von ihnen beauftragte Makler auch für den Kaufinteressenten tätig wird. Kommt es zum Abschluss des Kaufvertrages, zahlen Verkäufer und Käufer eine Provision in selber Höhe“, erklärt der stellvertretende Geschäftsführer und Justiziar des Immobilienverbandes Deutschland IVD, Dr. Christian Osthus.
Dennoch herrsche unter vielen Verkäufern und Käufern noch eine gewisse Verunsicherung. „Einige Verkäufer nehmen an, dass ausschließlich sie die Maklerprovision zu bezahlen haben. Der Kern des neuen Gesetzes besagt aber, dass die Höhe der Provision vom Verkäufer ausgehandelt, die Provision in der Regel jedoch zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird, wenn der Makler auch vom Käufer beauftragt wird. Die paritätische Teilung ist auch gerecht, da beide von der Maklerleistung profitieren“, sagt Osthus.
„Es ist weiterhin möglich, dass der Makler alleine vom Verkäufer beauftragt wird. Der Makler vertritt dann ausschließlich die Interessen des Verkäufers. In diesem Fall muss der Käufer keine Provision zahlen. Der Käufer kann sich aber an der Provision mit maximal 50 Prozent beteiligen, wobei er den Anteil erst zahlen muss, wenn der Verkäufer seiner Verpflichtung nachgekommen ist. Diese Beteiligung wird direkt zwischen Verkäufer und Käufer im notariellen Kaufvertrag vereinbart“, erklärt Osthus.
„Ein weiterer Punkt, der in der Öffentlichkeit noch für Verwirrung sorgt, ist der Anwendungsbereich der Neuregelung. Diese gilt immer dann, wenn es um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung geht. In der Praxis oftmals nicht ganz einfach, ist die Abgrenzung von einem Ein- zu einem Zweifamilienhaus. Hier sollte man im Zweifel darauf abstellen, wie es der kaufinteressierte Verbraucher sieht und die Neuregelung anwenden“, so Osthus‘ Empfehlung.
„Kritiker der Neuregelung haben vorhergesagt, dass dort, wo der Verkäufer üblicherweise keine Provision gezahlt hat, diese einfach auf den Kaufpreis aufschlägt. Während die Nachfrage nach Maklerangeboten nach dem 23.12.2020 deutlich angestiegen ist, sind die durchschnittlichen Verkaufspreise im gleichen Zeitraum nahezu konstant geblieben. Das geht aus Daten des Verkaufsportals ImmobilienScout24 hervor“, berichtet Osthus.
Steuererklärung 2020: Tipp für Hauseigentümer
Energetische Sanierungsmaßnahmen erstmals steuerlich geltend machenZukunft Altbau: So lässt sich Geld sparen
Die Bundesregierung hat im vergangenen Jahr die steuerliche Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen in Kraft gesetzt. Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer können daher in diesem Jahr bei ihrer Steuererklärung für 2020 erstmals einen Teil der Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin.
Bei Einzelmaßnahmen wie einer Wärmedämmung oder dem Tausch von Fenstern und Heizung kann die Steuerlast über drei Jahre hinweg um insgesamt 20 Prozent, maximal 40.000 Euro, gemindert werden. Bei der energetischen Baubegleitung und Fachplanung sind es 50 Prozent der angefallenen Kosten. Wichtig ist, dass die Umbauten nicht vor 2020 begonnen wurden, die Immobilie mindestens zehn Jahre alt ist und bestimmte technische Vorgaben eingehalten werden. Auch muss beachtet werden, dass Maßnahmen, für die man bereits Fördermittel des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhalten hat, nicht steuerlich geltend gemacht werden können.
Die Möglichkeit zur steuerlichen Begünstigung ist am 1. Januar 2020 in Kraft getreten. Sie gilt nur für Sanierungsmaßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurden und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind. Förderfähig sind Lüftungsanlagen, Wärmedämmungen von Fassade, Dach und Geschossdecken und die Erneuerung der Fenster. Wird die bestehende Heizungsanlage optimiert oder getauscht, sind die Kosten dafür ebenfalls absetzbar. Auch der Einbau von digitalen Systemen zur Betriebs- und Verbrauchsoptimierung gilt als geförderte Einzelmaßnahme.
Wer die staatliche Unterstützung in Anspruch nehmen will, muss die Sanierungskosten drei Jahre lang bei der Einkommenssteuererklärung angeben: Im ersten und zweiten Jahr werden jeweils sieben Prozent, im dritten Jahr sechs Prozent von bis zu 200.000 Euro abgeschrieben. Insgesamt lassen sich so über die drei Jahre maximal 40.000 Euro pro Wohnobjekt von der Steuerschuld abziehen. Kosten für Energieberater gelten ebenfalls als Aufwendungen für energetische Sanierungen. Sie sind mit der Steuererklärung des Folgejahres ab sofort zur Hälfte abzugsfähig. Wichtig ist, dass der Energieberater vom BAFA oder der KfW zugelassen ist.
Voraussetzung ist, dass bei allen Maßnahmen technische Mindestanforderungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude eingehalten werden müssen. Bei der Wärmedämmung von Außenwänden etwa darf die Wärmedurchlässigkeit, der sogenannte U-Wert, nicht über 0,20 Watt pro Quadratmeter und Kelvin (W/(m2K)) liegen. Bei Fenstern gilt ein Maximalwert von 0,95 W/(m2K). Zu den Förderbedingungen zählt auch, dass Hauseigentümer nur Sanierungen in selbstgenutzten Immobilien geltend machen dürfen. Zudem müssen Fachunternehmen die Umbauten durchführen. Sie stellen anschließend auch die Bescheinigung für das Finanzamt aus. Vorlagen dafür stellt das Bundesfinanzministerium kostenfrei zum Download bereit. Werden mehrere Maßnahmen kombiniert, muss ein Energieberater oder eine Energieberaterin hinzugenommen werden; eine entsprechende Bescheinigung für das Finanzamt ist auch hier erforderlich.
Auf eine weitere Bedingung sollten Hauseigentümer besonders achten: Die Sanierungskosten können nicht steuerlich geltend gemacht werden, wenn für Sanierungsmaßnahmen bereits Fördermittel des BAFA oder der KfW in Anspruch genommen wurden. Daher sollten sich Sanierungswillige möglichst frühzeitig Gedanken darüber machen, welche Art der staatlichen Unterstützung sie in Anspruch nehmen wollen. Energieberater unterstützen bei einem Vergleich zwischen Förderzahlungen und steuerlicher Einsparung und helfen bei der Entscheidungsfindung. „In den meisten Fällen lohnen sich eher die Zuschuss- oder Tilgungszuschüsse. Wer sich dagegen für die steuerliche Förderung entscheidet, sollte dies immer mit einem Steuerberater abstimmen. So kann man unschöne Überraschungen wie den Wegfall der Förderung vermeiden“, erklärt Frank Hettler von Zukunft Altbau.