Viele Haus- oder Wohnungseigentümer beschäftigen sich gedanklich mit dem Klimaschutz, tun aber nichts für die Verbesserung der CO₂-Bilanz ihres Gebäudes. Warum ist das so? Und wie lässt sich das ändern? Antworten auf diese Fragen rund um die Sanierung von Gebäuden gibt dieses Bauen & Wohnen Spezial.
Eine Sonderveröffentlichung mit freundlicher Unterstützung durch:
Wohneigentümer haben bei der Klimawende eine Schlüsselrolle
Gebäude verbrauchen viel Energie und Heizungen stoßen schädliche Klimagase aus. Laut EU-Kommission sind Immobilien für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und für rund ein Drittel der Treibhausgase in der EU verantwortlich. Immobilienbesitzern kommt also eine Schlüsselrolle beim Klimaschutz zu. Sie haben es in der Hand, diese Werte zu senken. Wie, erklärt Modernisierungsberater Thomas Billmann: „Die Lösung lautet: Möglichst klimaverträglich bauen und den Gebäudebestand energetisch sanieren. Doch gerade bei der Modernisierung besteht großer Nachholbedarf.“
Haushalte benötigen mehr Informationen
Laut einer repräsentativen Studie des Kölner Forschungsinstituts Sirius Campus im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall planten in den vergangenen fünf Jahren 7,3 Millionen Haushalte, ihre Immobilie energetisch zu sanieren – 58 Prozent von ihnen brachen ihr Vorhaben jedoch ab. Häufige Gründe dafür waren zu hohe Kosten (33 %), zu geringe Förderangebote (20 %), zu komplizierte Antragstellung (18 %), zu wenig steuerliche Anreize (16 %), aber auch zu komplexe Technik (18 %) und zu große Unsicherheiten bei der Umsetzung (20 %). „Fundierte Informationen könnten diese Unwägbarkeiten leicht beseitigen. Durch eine individuelle Beratung vor Ort und Hinweisen auf Förderungen durch Hersteller oder Staat steigt die Handlungsbereitschaft deutlich“, erläutert der Schwäbisch Hall-Experte.
Sanierung überzeugt mit Energieeinsparung und Wertsteigerung
Trotz Vorbehalten setzten 42 Prozent der Eigentümer ihre Pläne um. Laut Studie ist das Sparen von Energie das wesentliche Motiv. Ein geringerer Verbrauch entlastet auf lange Sicht den eigenen Geldbeutel – bei den aktuell stark steigenden Preisen für Gas, Öl und Strom ein Kriterium, das immer wichtiger wird. „Für eine positive Investitionsentscheidung sorgen zwei weitere Argumente: die Wertsteigerung der Immobilie sowie ein höherer Wohnkomfort. In Beratungsgesprächen sollten die Energieeffizienz-Experten daher neben den Einsparpotenzialen die Qualitätsverbesserungen bei Gebäude und Wohnkomfort thematisieren“, empfiehlt Billmann.
Angehende Sanierer wollen harte Fakten
Die meisten Eigentümer wollen vorab wissen, was die Sanierung kostet und wieviel sie dadurch sparen. Antworten darauf gibt eine Vor-Ort-Beratung durch einen Energieeffizienz-Experten. Die Beratung wird gefördert und ist zugleich Türöffner zu weiteren Fördermitteln für Sanierungsmaßnahmen. Der Energie-Berater erstellt auf Wunsch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Wird dieser binnen 15 Jahren umgesetzt, gibt es bis zu 25 Prozent Zuschuss für Dämmung, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung und bis zu 55 Prozent für die Erneuerung der Heizung. Gleichwohl sind öffentliche Förderungen nur selten das Hauptmotiv, energetisch zu sanieren. Zum Anlass für eine Sanierung werden Förderungen meist erst dann, wenn Handwerker oder andere Personen des Vertrauens auf Zuschüsse und vergünstigte Kredite aufmerksam machen. So beraten zum Beispiel auch die Experten von Schwäbisch Hall zu Förderungen und Finanzierungen.
Mehr Wohlgefühl dank der energetischen Sanierung
Am häufigsten werden energiesparende Maßnahmen gemeinsam mit einer allgemeinen Renovierung umgesetzt oder wenn zusätzliche finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, etwa durch eine Gehaltserhöhung, eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Versicherung. Modernisierungsexperte Billmann: „Die eigenen vier Wände energetisch zu sanieren, verbessert das Wohngefühl, macht unabhängiger von Energiepreisen und hilft dem Klima. Ausreichend Argumente also, um die Sache anzugehen.“
Grundsteuererklärung 2022 – alle Immobilieneigentümer müssen liefern
36 Millionen Immobilien in Deutschland müssen neu bewertet werden, so will es das Bundesverfassungsgericht. Denn ab 2025 soll es eine neue Grundsteuer geben, die bisherige Berechnungsgrundlage wurde als verfassungswidrig eingestuft. Auf alle Immobilieneigentümer kommt damit eine zusätzliche Grundsteuererklärung zu, in der sie detaillierte Angaben zu ihrem Haus- und Grundbesitz machen müssen. Ab Juli läuft die viermonatige Abgabefrist.
Betroffen sind alle Besitzer von Grundstücken, Häusern und Wohnungen, Erbpachtnehmer sowie Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Betriebe. Bei Eigentumswohnungen kann die Steuererklärungspflicht nicht an die Hausverwaltung delegiert werden. Wichtig in allen Fällen: Für jedes Objekt ist eine gesonderte Erklärung erforderlich.
Wie und bis wann ist die Grundsteuererklärung einzureichen?
Die Abgabefrist beginnt am 1. Juli und endet am 31. Oktober 2022. Die Erklärung soll, wenn möglich, digital abgegeben werden. Dazu steht ein Online-Formular im bundesweiten Steuerportal www.elster.de zur Verfügung. Wer hier noch nicht registriert ist, sollte damit nicht zu lange warten: Bis der Zugang freigeschaltet ist, können bis zu zwei Wochen vergehen. In Bayern und Hamburg kann die Erklärung auch in Papierform eingereicht werden. In den anderen Bundesländern ist dies nur in Ausnahmefällen möglich, etwa bei nicht vorhandenem Computer oder Internetzugang.
Drei unterschiedliche Berechnungsmodelle
Die Angaben für die Grundsteuererklärung zusammenzutragen, bedeutet einigen Aufwand. Welche Daten genau zu liefern sind, hängt vom Standort der Immobilie ab. Dazu gehören zum Beispiel Grundstücks- und Gebäudefläche, unter Umständen aber auch Bodenrichtwerte, Mietpreise oder Lage. Die Bundesländer legen unterschiedliche Modelle zugrunde. Besonders kompliziert wird es damit für Eigentümerinnen und Eigentümer, die Immobilen in verschiedenen Landesteilen besitzen.
Das Bundesmodell
Elf von 16 Bundesländern sind dem Vorschlag der Bundesregierung gefolgt und ermitteln die neuen Immobilienwerte auf der Grundlage von Bodenrichtwert, Mietpreisen sowie Baujahr und Gebäudeart. Auf der Internetseite www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de vom Bundesfinanzministerium finden sich alle wichtigen Informationen. Zudem gibt es hier einen kostenlosen Online-Service, über den die Erklärung digital abgeben werden kann.
Das Flächen-Lage-Modell und das Flächenmodell
Einfacher als das Bundesmodell sind die Vorgaben in Hamburg, Hessen und Niedersachsen: Hier werden zur Berechnung der Grundsteuer lediglich die Flächen von Grundstück, Gebäude und Wohnraum sowie die Lage der Immobilie herangezogen. In Bayern gilt ein reines Flächenmodell ohne Berücksichtigung der Lage.
Das Bodenwertmodell
Am leichtesten haben es Eigentümer in Baden-Württemberg. Die Steuerhöhe wird lediglich anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwertes ermittelt.
Wo sind die Angaben für die Grundsteuererklärung zu finden?
Die Steuernummer der Immobilie steht meistens bereits auf dem Informationsschreiben des Finanzamtes. Ansonsten kann sie früheren Grundsteuerbescheiden entnommen werden.
Flurnummer, Grundbuchblatt und Gemarkung finden sich im Grundbuchauszug, ebenso die Besitzverhältnisse. Häufig liegt das Dokument dem Kaufvertrag bei. Fehlt es, kann es beim Grundbuchamt oder beim Amtsgericht gegen eine Gebühr beantragt werden.
Der Bodenrichtwert bezeichnet den Durchschnittswert von Grundstücken einer Gemeinde und ist für die Finanzämter zugänglich. Falls Eigentümer den Bodenrichtwert selbst beschaffen müssen, bieten die Webseiten www.grundsteuerreform.de und www.bodenrichtwerte-boris.de Links zu den Portalen der Finanzverwaltungen.
Grundstücks- und Wohnfläche sowie das Baujahr stehen im Kauf- oder Notarvertrag und in den Bauunterlagen. Liegt kein amtliches Dokument über die Abmessungen der Immobilie vor, sind diese selbst zu berechnen. Dabei gelten die Vorgaben der Wohnflächenverordnung, etwa für Dachschrägen, Balkone und Terrassen.
Beim Bundesmodell ist auch die Nettokaltmiete anzugeben, Stichtag für die Miethöhe ist der 1.1.2022. Selbstnutzer müssen einen fiktiven Wert nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes für Immobilien ermitteln. Hier hilft ein Blick ins Bewertungsgesetz unter www.gesetze-im-internet.de/bewg .