Vermieter dürfen eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, selbst wenn sie dafür ihre bisher selbst genutzte Wohnung aufgeben oder verkaufen wollen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil (Az. VIII ZR 289/23) klargestellt und damit die Rechte von Vermietern präzisiert.
Im verhandelten Fall wollte ein Wohnungseigentümer seine bisherige Wohnung mit einer Dachgeschossfläche zusammenlegen, umbauen und anschließend verkaufen. Für die Zeit danach plante er, in eine bislang vermietete Wohnung im selben Haus einzuziehen – und kündigte der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Diese weigerte sich auszuziehen. Während das Landgericht Berlin die Kündigung zunächst für unzulässig hielt, sah der BGH das anders.
Nach Auffassung der Karlsruher Richter ist entscheidend, dass der geltend gemachte Eigenbedarf ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar begründet wird. Ein Vermieter dürfe seine Wohnsituation grundsätzlich neu ordnen, auch wenn dies mit wirtschaftlichen Überlegungen – etwa einem geplanten Verkauf – zusammenhängt.
Missbräuchlich sei eine Eigenbedarfskündigung nur dann, wenn der angegebene Wohnbedarf offensichtlich vorgeschoben oder die Wohnung für die behauptete Nutzung ungeeignet sei.
Was das Urteil für Vermieter bedeutet
Das Urteil stärkt die Position von Eigentümern deutlich. Wer Eigenbedarf anmeldet, muss aber weiterhin sorgfältig vorgehen:
- Begründungspflicht: Die Kündigung muss konkret erklären, wer einziehen will und warum genau diese Wohnung benötigt wird.
- Nachvollziehbare Lebensplanung: Gerichte prüfen, ob der Wunsch realistisch und plausibel ist – reine Gewinnmaximierung reicht nicht.
- Keine überzogenen Ansprüche: Größe, Lage und Zuschnitt der Wohnung müssen zum angegebenen Bedarf passen.
Was Mieter jetzt wissen sollten
Auch nach dem Urteil sind Mieter nicht schutzlos:
- Härtefallregelung: Wer durch die Kündigung besonders hart getroffen würde (z. B. hohes Alter, Krankheit, lange Wohndauer), kann Widerspruch einlegen.
- Begründung prüfen: Ist unklar, wer einziehen soll oder warum, kann die Kündigung unwirksam sein.
- Rechtsberatung lohnt sich: Gerade bei Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs sollte fachkundiger Rat eingeholt werden.
Das Urteil schafft mehr Klarheit: Eigenbedarf darf Teil einer legitimen Lebens- und Vermögensplanung sein – solange die Absichten ehrlich und gut begründet sind.
