Immobilienkauf mit Spürsinn

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(Anzeige). Angesichts gestiegener Zinsen fürs Bauen sinkt die allgemeine Nachfrage nach Immobilien. Das wiederum lässt vielerorts die Preise sinken. Kaufwillige sollten den Markt genau beobachten und ihre Chancen nutzen. Dies ist eines der Themen dieses Immobilien-Specials in der NRWZ.


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Mieterinnen und Mieter müssen Besichtigungen zulassen

Mieterinnen und Mieter müssen den Zutritt zu ihrer Wohnung gestatten, wenn ein Verkauf der Wohnung beabsichtigt ist oder ein sonstiger sachlicher Grund besteht. Die Wüstenrot Immobilien GmbH weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 420/21) hin.

Im entschiedenen Fall war im Mietvertrag geregelt, dass dem Vermieter oder seinem Beauftragten aus besonderem Anlass, insbesondere beim Verkauf der Mietsache, die Besichtigung nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen inklusive samstags freistehe.

Der BGH betonte in der Entscheidung, dass Mietparteien auch ohne eine entsprechende Klausel im Mietvertrag den Eigentümerinnen und Eigentümern, Kaufinteressierten sowie Maklerinnen und Maklern eine Besichtigung gestatten müssen, wenn diese vorher angekündigt wurde. Dabei ging das Gericht davon aus, dass die Mietparteien durch die Besichtigungen nicht übermäßig belastet werden. In der Regel stellten nämlich Besichtigungen nur eine geringfügige Beeinträchtigung der Mieterinnen und Mieter dar, sodass ihr Wunsch, nicht gestört zu werden, weniger wiege als das Interesse der Vermieter, das Mietobjekt wertentsprechend zu veräußern.

Im konkreten Fall hatte sich die Mieterin gegen eine Besichtigung gewehrt, da ihr gesundheitlicher Zustand dies nicht zulasse. Das sei nur in ganz besonders gelagerten Ausnahmefällen relevant, entschied der BGH. Aber auch dann sei zu prüfen, ob die Besichtigung in Anwesenheit einer Vertrauensperson durchgeführt werden könne.


Schwellenlos auf die Terrasse – ein unschätzbarer Vorteil
Bild: Baufritz / Michael Peters / BHW Bausparkasse

Lage, Lage, Lage – und Barrierefreiheit

Wer in seiner Immobilie auf Barrierefreiheit achtet, entscheidet sich auch für eine wertbringende Kapitalanlage. Altersgerecht gestaltete Häuser und Wohnungen sind knapp in unseren Städten und Gemeinden. Damit steigen sie im Wert.

Ei­ne brei­te Tür ver­ein­facht den Zu­gang in die Woh­nung für Rol­la­tor wie Kin­der­wa­gen glei­cher­ma­ßen. Groß und klein, jung und alt freu­en sich dar­über, un­ter die Du­sche ge­hen zu kön­nen, oh­ne zu­erst ei­ne Schwel­le über­win­den zu müs­sen. Auch ein Fahr­stuhl er­leich­tert den All­tag un­ge­mein. „Wohn­kom­fort ist al­ters­los“, sagt Holm Breit­kopf von der BHW Bau­spar­kas­se. „In ei­ne bar­rie­re­freie Aus­stat­tung zu in­ves­tie­ren hat lang­fris­ti­gen Nut­zen und wirkt po­si­tiv auf den Markt­wert ei­ner Im­mo­bi­lie.“ Dies gilt un­ab­hän­gig da­von, ob man mög­lichst lan­ge in den ei­ge­nen vier Wän­den le­ben will, jetzt oder spä­ter ei­nen Ver­kauf in Be­tracht zieht oder an sei­ne Er­ben denkt. „Ei­ne Im­mo­bi­lie oh­ne Hin­der­nis­se lässt den Be­sit­zen­den vie­le Op­tio­nen“, so Breit­kopf.

Wach­sen­der Markt

Ei­ner Ana­ly­se des Pe­s­tel In­sti­tuts zu­fol­ge feh­len heu­te 2,2 Mil­lio­nen al­ters­ge­recht aus­ge­stat­te­te Wohn­ein­hei­ten. Da­bei ist ab­seh­bar, dass die ge­bur­ten­star­ken Jahr­gän­ge bald das Ren­ten­al­ter er­rei­chen wer­den. Der Staat hat die stei­gen­de Nach­fra­ge er­kannt und ver­gibt – oh­ne ei­ne Al­ters­gren­ze bei An­trag­stel­len­den – Dar­le­hen in Hö­he von bis zu 50.000 Eu­ro. Wer über das KfW-Pro­gramm „Al­ters­ge­recht um­bau­en“ fi­nan­zie­ren will, muss die Ar­bei­ten von ei­nem Fach­be­trieb um­set­zen las­sen. Ho­no­ra­re für Sach­ver­stän­di­ge, die für die Pla­nung hin­zu­ge­zo­gen wer­den, kön­nen auch über das Pro­gramm fi­nan­ziert wer­den. Wer ein al­ters­ge­rech­tes Haus neu bau­en will, kann die Mit­tel eben­falls nut­zen.

Va­ria­ble Kos­ten

Die Kos­ten für Um­bau­ten va­ri­ie­ren. Nach Aus­wer­tun­gen der KfW ga­ben Mo­der­ni­sie­ren­de bei­spiels­wei­se im Durch­schnitt 10.700 Eu­ro für Sa­nie­run­gen von Bad und WC aus. Mit 24.500 Eu­ro er­reich­ten sie den Stan­dard „Al­ters­ge­rech­tes Haus“. In die­sen Kos­ten­be­reich kann man auch schnell kom­men, wenn man ein grö­ße­res Bad kom­plett schwel­len­los ge­stal­ten will.

 


Der Staat fördert Geldanlagen, die für Erwerb, Sanierung oder Renovierung einer Immobilie eingesetzt werden, mit der Wohnungsbauprämie. Bild: Postbank / © Andriy Popov

Immobilienkauf mit Spürsinn

Um 6,8 Prozent sind die Immobilienpreise im ersten Quartal des laufenden Jahres durchschnittlich gefallen. In den sieben größten Metropolen des Landes von Berlin bis München, wo die Preise seit Jahren rasant gestiegen waren, haben sie sogar um über zehn Prozent nachgegeben.

Gute Verhandlungsposition

Können sich Interessierte also jetzt aufmachen zur großen Schnäppchenjagd? „Das kann man nicht so pauschal sagen, die lokalen Immobilienmärkte sind zu unterschiedlich“, erklärt Thomas Mau von der BHW Bauparkasse. Wo keine Interessenten mehr Schlange stehen, sei die Verhandlungsposition gegenüber Verkaufenden allerdings gestärkt. „Menschen mit Wunsch nach Wohneigentum haben derzeit bessere Möglichkeiten. Sie sollten aber über Eigenkapital von mindestens 20 Prozent verfügen“, so Mau.

Die Preise für Häuser und Wohnungen in guten Lagen stagnieren auf hohem Niveau. Indes können Kaufwillige in Randlagen und mittelgroßen Großstädten wie Hannover oder Dresden preiswertere Objekte finden. Auch die Anzahl der Zwangsversteigerungen ist im ersten Halbjahr 2023 auf knapp 6.400 Immobilien mit einem Gesamtwert von fast zwei Milliarden Euro gewachsen. Im Vergleichszeitraum 2022 waren es 6.248 Objekte für rund 1,7 Milliarden Euro.

Lust auf Renovieren

Altbauten mit Homeoffice-Potenzial können ein „Schnäppchen“ sein – wenn man bereit ist für ein Sanierungsprojekt. Die Preise sind jenseits der Städte oft besonders stark gesunken, weil die Wärmewende einen Umbau der betagten Häuser notwendig macht. „Die Energiebilanz hat sich neben der Lage zu einem entscheidenden Wertkriterium von Immobilien gemausert“, sagt der Experte von BHW. Und wann ist eine Immobilie nun günstig? Einen Anhaltspunkt gibt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Es vergleicht, wie lange Kaufwillige brauchen würden, um dieselbe Immobilie mit einer durchschnittlich erzielbaren Miete abzuzahlen.

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