Altersarmut ist vor allem Mieterarmut. So lautet das Ergebnis einer Studie des Pestel-Instituts Hannover im Auftrag des „Verbändebündnis Wohneigentum“. Dies ist eines der Themen in dieser Sonderveröffentlichung Immobilien in der NRWZ.

Wohneigentum kann vor Altersarmut schützen – denn zum einen ist die Wohnkostenbelastung in den vergangenen 20 Jahren bei Mieterhaushalten besonders stark angestiegen und ist mehr als doppelt so hoch wie in Eigentümerhaushalten. Zum anderen ist die Sparquote unmittelbar nach der Wohneigentumsbildung deutlich höher als in Mieterhaushalten.

Allerdings sinkt die Wohneigentumsquote seit Jahren. So besaßen 2018 lediglich 44 Prozent der Deutschen Wohneigentum – 2010 waren es noch 1,3 Prozentpunkte mehr. Insbesondere bei den 25- bis 40-jährigen ist laut der Studie die Zahl der Wohnungsbesitzer seit dem Jahr 2002 stark rückläufig. Dabei gäbe es in dieser Altersgruppe rund 4,1 Millionen Mieterhaushalte, die potenziell Wohneigentum bilden könnten. Auch bei den geburtenstarken Jahrgängen der jetzt 40- bis 60-Jährigen bestünden bei 3,1 Millionen Haushalten realistische Chancen zur Eigentumsbildung.

Da Wohneigentum von der Bevölkerung gewünscht wird und Altersarmut vor allem ein Mieterproblem ist, erscheint die Erhöhung der Wohneigentumsquote gerade bei Haushalten mit mittleren bis niedrigen Einkommen ein sinnvolles Ziel, das auch den Einsatz von Fördermitteln rechtfertigt, heißt es in der Studie. Mit Blick auf das „Eigenkapitalproblem“ wäre die Umsetzung des im Koalitionsvertrag verankerten Bürgschaftsprogramms ein wichtiger Schritt zu mehr Wohneigentum.

Wohnfläche pro Kopf deutlich gestiegen

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf ist von 41,4 Quadratmetern im Jahr 2020 auf 45,6 Quadratmeter im Jahr 2018 gestiegen. Das geht aus der Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hervor, in der unter anderem auf den Mikrozensus zum Thema Wohnen verwiesen wird. Die Wohnfläche pro Kopf wird danach sowohl durch die Größe der Wohnung als auch durch die Zahl der Haushaltsmitglieder beeinflusst.

2018 betrug die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf in den zehn einwohnerstärksten Städten 40,0 Quadratmeter. In den zehn teuersten Städten lag sie mit 39,7 Quadratmetern knapp darunter.

Preise für Wohnimmobilien steigen bis 2030 weiter an

Die Preise für Wohnimmobilien werden laut einer Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) auch in den nächsten zehn Jahren vielerorts weiter steigen. Demnach können Wohnungsbesitzer in mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Während für den Süden Preissteigerungen erwartet werden, prognostiziert das HWWI für den Osten Verluste.

Am stärksten werden laut HWWI-Analyse die Preise in bayerischen Landkreisen rund um München steigen, darunter Ebersberg, Landsberg am Lech, Erding, Dachau und Starnberg. Auch für München selbst wird noch ein jährlicher Anstieg um 1,7 Prozent pro Jahr erwartet. In vielen ländlichen Regionen im Osten dagegen prognostiziert das HWWI Preisstillstand oder -rückgänge.

„Außerhalb Bayerns weist der Landkreis Cloppenburg kräftige jährliche Steigerungsraten von plus zwei Prozent auf“, heißt es in der Analyse. Zudem seien jährliche Preissteigerungen von mehr als einem Prozent in den Großstädten Heilbronn, Potsdam, Leipzig, Freiburg im Breisgau, Münster, Dresden, Ingolstadt und Mainz zu erwarten.

Da die größeren Metropolen und Ballungsräume auch weiterhin wachsen würden, werde die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleiben. Für Düsseldorf prognostizieren die Analysten ein durchschnittliches jährliches Preiswachstum von 1,2 Prozent, für Köln von 1,1 Prozent. Für Berlin und Hamburg werden jeweils rund ein Prozent erwartet, für Frankfurt nur noch 0,8 Prozent.

Das HWWI legte für die Analyse die demografische Entwicklung und wichtige Wirtschaftsdaten zugrunde. Zwar wurden die Daten für die Berechnungen vor der Corona-Pandemie erhoben. Laut Postbank, die die Studie in Auftrag gegeben hat, dürfte die Prognose aber weitgehend stabil sein.

Höhere Wohnungsbauprämie ab 2021

Ab Januar 2021 erhöht sich die Wohnungsbauprämie auf maximal 70 EUR pro Person und Jahr. Die staatliche Förderung, die bislang als Zuschuss in Höhe von 8,8 Prozent der Aufwendungen für Bausparbeiträge sowie Zinsen auf erspartes Guthaben gezahlt wird, erhöht sich damit auf 10 Prozent.

Statt wie bisher 45 EUR Prämie für ein Sparvolumen von jährlich 512 EUR erhalten die Bürger also ab nächstem Jahr maximal 70 EUR für 700 EUR angespartes Eigenkapital. Auch der Erwerb von Anteilen an einer Bau- und Wohnungsgenossenschaft wird mit dem höheren Prämiensatz gefördert.

Angehoben werden auch die Einkommensgrenzen für die Förderberechtigung: für Alleinstehende von bislang 25.600 EUR zu versteuerndem Jahreseinkommen auf 35.000 EUR ab nächstem Jahr. Für Verheiratete steigt der Grenzwert von 51.200 EUR auf 70.000 EUR.

Damit profitieren künftig mehr Personen von der staatlichen Förderung: Laut einer Studie des Marktforsch­ungsinstituts Empirica wird die Erhöhung dazu führen, dass rund 1,4 Millionen Bundesbürger mehr zusätzlich sparen. Die Wohnungsbauprämie wird damit erstmals seit 1996 angepasst.

So gelingt eine sichere Baufinanzierung

Bauherren wissen: Vorsicht ist besser als Nachsicht, gerade wenn es um die Baufinanzierung geht. Wie die Corona-Pandemie zeigt, können sich die Umstände plötzlich verändern. Welche Finanzierungsrisiken Hauskäufer vorab mit einkalkulieren sollten, verrät Ralf Oberländer, Finanzierungsexperte der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

1. Verdienstausfall: Durch Kurzarbeit, den Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Krankheit, die das Ausüben des Berufs unmöglich macht, fallen Einnahmen schnell deutlich niedriger aus als geplant. Verringert sich das Einkommen, lässt sich die Rate für ein Darlehen den neuen Umständen anpassen und die Laufzeit verlängern. Für solche Wechselfälle des Lebens benötigen Bauherren eine Baufinanzierung mit Tilgungssatzwechsel.

2. Größere Reparaturen: Irgendwann kommt die Zeit, in der Reparaturen an der Immobilie unvermeidbar werden. Für diesen Fall sollten Hausbesitzer finanziell vorsorgen. „Ein Bausparvertrag kann schon ab Beginn der Finanzierung für anfallende Reparaturen mit kleinen Beträgen bespart werden und sichert ein zinsgünstiges Darlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke“, weiß der Finanzierungsexperte. Darüber hinaus empfiehlt er, stets drei Monatsgehälter als Finanzpolster in der Hinterhand zu behalten – z. B. für den Fall, dass Ersatz für Auto oder Waschmaschine benötigt wird.

3. Zinsanstieg: Die Baugeldzinsen entwickeln sich seit 2008 abwärts – Immobilienkredite sind derzeit sehr günstig. Wie lange die Europäische Zentralbank (EZB) noch an ihrer Niedrigzinspolitik festhält, ist angesichts der langen Darlehenslaufzeiten ungewiss. „Um von den aktuellen Zinsen zu profitieren und auch bei der Anschlussfinanzierung günstig in die Verlängerung zu gehen, empfiehlt sich ein Darlehen mit langer Laufzeit“, erklärt Oberländer.

4. Eltern werden Pflegefall: Zur Finanzierung des Elternunterhalts im Pflegefall können auch die Kinder herangezogen werden, wenn die Rücklagen und das Einkommen der Eltern nicht ausreichen. Seit dem 01.01.2020 sind Kinder ab einem Jahresbruttoeinkommen von 100.000 Euro zum Unterhalt ihrer Eltern verpflichtet. Um die Höhe der Beteiligung festzustellen, wird zunächst ein Selbstbehalt, also der Eigenbedarf der Kinder, errechnet. Dabei können auch Tilgungen und Kosten der Baufinanzierung geltend gemacht werden.

5. Todesfall: Damit zum Verlust des Partners oder eines Elternteils nicht auch noch der Verlust der eigenen vier Wände hinzukommt, empfiehlt sich der Abschluss einer Risiko-Lebens- oder Restschuldversicherung.

Frühzeitig reagieren, transparent kommunizieren

Gemeinsam haben alle Tipps, dass Bauherren bei sich verändernden finanziellen Rahmenbedingungen frühzeitig das Gespräch mit ihrer Bank suchen sollten. „Jedes Kreditinstitut hat ein Interesse daran, dass die Finanzierung dauerhaft trägt. Verändern sich die finanziellen Rahmenbedingungen, wird ein guter Berater alles daransetzen, eine Lösung zu finden“, sagt Oberländer. Grundsätzlich gilt zudem: Je niedriger die Kreditsumme, desto geringer fallen die möglichen Risiken aus. „Deshalb sollten zukünftige Hausbesitzer so viel Eigenkapital wie möglich in die Finanzierung einbringen und später regelmäßig die Möglichkeit zu Sondertilgungen nutzen.“