Wer in Rottweil ein Haus, ein Baugrundstück oder eine Wohnung besitzt, will vor allem eines wissen: Wie hoch ist meine Grundsteuer? Mit dem baden-württembergischen Bodenwertmodell und dem neuen Rottweiler Hebesatz lässt sich das inzwischen recht genau überschlagen. Der NRWZ-Ratgeber zeigt die Formel – und rechnet typische Fälle durch.
- So funktioniert die neue Grundsteuer in Baden-Württemberg
- Die Formel für Rottweil
- Warum die Steuer trotz „aufkommensneutraler Reform“ deutlich steigen kann
- Rechenbeispiel 1: Einfamilienhaus in Rottweil
- Rechenbeispiel 2: Größeres Wohngrundstück am Stadtrand
- Rechenbeispiel 3: Unbebautes Baugrundstück
- Rechenbeispiel 4: Eigentumswohnung
- Wo Eigentümer ihren Bodenrichtwert finden
- Was in Rottweil ab 2026 gilt
- Fazit: Mit der Formel lässt sich vieles schnell prüfen
Die neue Grundsteuer sorgt weiter für Fragen, Ärger und Unsicherheit. Viele Eigentümer in Rottweil haben ihre Bescheide längst erhalten, andere wollen zumindest grob nachrechnen, ob die verlangte Summe plausibel ist. Das ist tatsächlich möglich – denn die neue Grundsteuer in Baden-Württemberg folgt einer vergleichsweise klaren Logik. Entscheidend sind vor allem drei Größen: die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert und der Hebesatz der Stadt.
Für Rottweil kommt nun ein weiterer Punkt hinzu: Der Gemeinderat hat die Hebesätze erneut angepasst. Nach der 5. Änderungssatzung der Hebesatzsatzung steigt die Grundsteuer A ab 1. Januar 2026 auf 380 Prozent und die Grundsteuer B auf 440 Prozent. Die entsprechende Vorlage nennt ausdrücklich die Erhöhung der Grundsteuer B von 430 auf 440 Prozent.
Damit ist die gute Nachricht: Wer seinen Bodenrichtwert kennt, kann seine künftige Grundsteuer ziemlich gut selbst überschlagen.
So funktioniert die neue Grundsteuer in Baden-Württemberg
Baden-Württemberg nutzt bei der Grundsteuer B das sogenannte Bodenwertmodell. Das bedeutet: Für bebaute und unbebaute Grundstücke ist vor allem der Wert des Bodens maßgeblich, nicht der Gebäudewert. Die Grundidee lautet also: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert ergibt den Grundsteuerwert. Anschließend wird dieser Wert mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Erst danach kommt der kommunale Hebesatz ins Spiel.
Für Wohngrundstücke gilt eine wichtige Ermäßigung. Das Finanzministerium Baden-Württemberg erklärt, dass die Steuermesszahl grundsätzlich 1,3 Promille beträgt. Bei überwiegender Wohnnutzung wird sie aber um 30 Prozent reduziert. Dadurch liegt sie effektiv bei 0,91 Promille. Genau dieser Punkt ist für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und viele Mehrfamilienhäuser entscheidend.
Die Formel für Rottweil
Für die meisten Wohnhäuser in Rottweil lässt sich die Grundsteuer 2026 daher so überschlagen:
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Grundsteuerwert
Grundsteuerwert × 0,91 ‰ = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag × 440 % = jährliche Grundsteuer
Bei Grundstücken ohne überwiegende Wohnnutzung gilt statt 0,91 Promille in der Regel die volle Steuermesszahl von 1,3 Promille.
Wer es ganz kompakt möchte, kann für ein Wohngrundstück in Rottweil auch so rechnen:
Grundsteuer = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × 0,00091 × 4,4
Warum die Steuer trotz „aufkommensneutraler Reform“ deutlich steigen kann
Viele Eigentümer wundern sich, warum ihre Grundsteuer trotz aller politischen Beteuerungen deutlich höher ausfällt. Die Antwort: Aufkommensneutralität bedeutet nicht, dass jeder einzelne Eigentümer ungefähr gleich viel zahlt wie früher. Gemeint ist nur, dass die Kommune insgesamt ungefähr ähnlich viel einnehmen soll. Zwischen einzelnen Grundstücken kann es aber starke Verschiebungen geben. Das Finanzministerium weist ausdrücklich auf solche Belastungsverschiebungen hin. Gerade unbebaute oder große, gut gelegene Grundstücke können deutlich teurer werden.
In Rottweil war das schon 2025 sichtbar. In einem NRWZ-Bericht wurden Fälle geschildert, in denen unbebaute oder besonders eingestufte Grundstücke massiv teurer wurden. Die Stadt verwies damals darauf, dass sie Bundes- und Landesrecht umsetzt und dass gerade bebaubare Grundstücke im Innenbereich nach der neuen Logik deutlich stärker belastet werden können.
So berechnen Sie Ihre Grundsteuer in Rottweil
Schritt 1: Grundstücksfläche ermitteln
Schritt 2: Bodenrichtwert nachschauen
Schritt 3: Beides multiplizieren = Grundsteuerwert
Schritt 4: Bei Wohngrundstücken mit 0,91 Promille, sonst meist mit 1,3 Promille multiplizieren
Schritt 5: Ergebnis mit dem Rottweiler Hebesatz 440 Prozent multiplizieren
Faustformel für Wohnen in Rottweil 2026:
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × 0,00091 × 4,4
Wichtig:
Fehler bei Nutzung, Fläche oder fehlender Wohnnutzungs-Ermäßigung müssen in der Regel über den Messbescheid des Finanzamts geklärt werden, nicht erst über den Steuerbescheid der Stadt.
Rechenbeispiel 1: Einfamilienhaus in Rottweil
Nehmen wir ein typisches Wohngrundstück mit 500 Quadratmetern Fläche und einem Bodenrichtwert von 320 Euro pro Quadratmeter.
Zuerst wird der Grundsteuerwert berechnet:
500 × 320 = 160.000 Euro
Dann folgt der Grundsteuermessbetrag bei Wohnnutzung:
160.000 × 0,00091 = 145,60 Euro
Danach wird der Hebesatz der Stadt Rottweil angewendet:
145,60 × 4,4 = 640,64 Euro
Die jährliche Grundsteuer läge in diesem Beispiel also bei rund 641 Euro. Grundlage dafür sind das baden-württembergische Bodenwertmodell, die Wohnnutzungs-Ermäßigung auf 0,91 Promille und der Rottweiler Hebesatz von 440 Prozent ab 2026.
Rechenbeispiel 2: Größeres Wohngrundstück am Stadtrand
Nun ein größeres Grundstück mit 800 Quadratmetern und einem Bodenrichtwert von 260 Euro pro Quadratmeter.
Grundsteuerwert:
800 × 260 = 208.000 Euro
Grundsteuermessbetrag:
208.000 × 0,00091 = 189,28 Euro
Grundsteuer:
189,28 × 4,4 = 832,83 Euro
Das ergibt eine jährliche Grundsteuer von rund 833 Euro. Auch hier zeigt sich: Nicht die Wohnfläche des Hauses ist entscheidend, sondern vor allem Bodenrichtwert und Grundstücksgröße.
Rechenbeispiel 3: Unbebautes Baugrundstück
Besonders interessant ist das bei unbebauten, aber bebaubaren Grundstücken. Angenommen, ein Grundstück hat 700 Quadratmeter und einen Bodenrichtwert von 380 Euro pro Quadratmeter. Wenn keine Wohnnutzung vorliegt, wird in der Regel nicht mit 0,91 Promille, sondern mit 1,3 Promille gerechnet.
Grundsteuerwert:
700 × 380 = 266.000 Euro
Grundsteuermessbetrag:
266.000 × 0,0013 = 345,80 Euro
Grundsteuer:
345,80 × 4,4 = 1.521,52 Euro
Die jährliche Grundsteuer läge dann bei rund 1.522 Euro. Genau solche Konstellationen erklären, warum Eigentümer von Bauplätzen oder größeren unbebauten Flächen die Reform oft als besonders hart empfinden.
Rechenbeispiel 4: Eigentumswohnung
Bei Eigentumswohnungen gilt nicht die gesamte Grundstücksfläche des Hauses, sondern der auf die Wohnung entfallende Miteigentumsanteil. Das baden-württembergische Modell stellt also auch hier auf den anteiligen Bodenwert ab. Hat eine Wohnung rechnerisch einen Grundstücksanteil von 95 Quadratmetern und liegt der Bodenrichtwert bei 340 Euro pro Quadratmeter, ergibt sich:
Grundsteuerwert:
95 × 340 = 32.300 Euro
Grundsteuermessbetrag:
32.300 × 0,00091 = 29,39 Euro
Grundsteuer:
29,39 × 4,4 = 129,32 Euro
Die jährliche Grundsteuer würde in diesem Beispiel also bei rund 129 Euro liegen.
Wo Eigentümer ihren Bodenrichtwert finden
Der Knackpunkt bei der Berechnung ist fast immer der Bodenrichtwert. Ohne ihn lässt sich die Steuer nicht vernünftig überschlagen. Das Land verweist hierfür auf die Bodenrichtwertsysteme und die zuständigen Gutachterausschüsse. In Baden-Württemberg ist dafür vor allem BORIS-BW der übliche Einstieg. Der Bodenrichtwert bezieht sich jeweils auf die maßgebliche Lage und den Stichtag.
Wichtig ist außerdem: Wenn im Messbescheid des Finanzamts Fehler stecken, etwa bei Grundstücksgröße, Nutzung oder Ermäßigung für Wohnzwecke, dann muss dort angesetzt werden. Die Stadt selbst ist bei der späteren Steuerfestsetzung an den Grundsteuermessbescheid gebunden. Auch darauf weisen Kommunen und Land im Zusammenhang mit der Reform immer wieder hin.
Was in Rottweil ab 2026 gilt
Für den lokalen Nutzwert entscheidend ist der neue Hebesatz. Die Stadt Rottweil hat ihn in ihrer Änderungssatzung festgelegt: Grundsteuer B 440 Prozent ab 1. Januar 2026. In der Sitzungsvorlage heißt es ausdrücklich, die Grundsteuer B werde von 430 auf 440 Prozent erhöht. Für Eigentümer bedeutet das: Selbst wenn der Messbetrag gleich bleibt, fällt die Steuer 2026 etwas höher aus als 2025.
Fazit: Mit der Formel lässt sich vieles schnell prüfen
Die neue Grundsteuer ist ärgerlich kompliziert in der politischen Debatte, mathematisch aber oft überraschend einfach. Wer Grundstücksgröße, Bodenrichtwert und Nutzung kennt, kann seine Belastung recht gut überschlagen. Für Wohngrundstücke in Rottweil lautet die Faustformel 2026 im Kern: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert mal 0,00091 mal 4,4. Bei unbebauten oder nicht überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken wird stattdessen meist mit 0,0013 gerechnet.
FAQ: Häufige Fragen zur Grundsteuer in Rottweil
Wie hoch ist der Hebesatz der Grundsteuer B in Rottweil 2026?
Ab 1. Januar 2026 beträgt der Hebesatz der Grundsteuer B in Rottweil 440 Prozent. Das ergibt sich aus der 5. Änderungssatzung der Hebesatzsatzung der Stadt.
Wie berechnet sich die Grundsteuer in Rottweil?
Bei Wohngrundstücken im Kern so: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert mal 0,91 Promille mal 440 Prozent. Grundlage ist das baden-württembergische Bodenwertmodell.
Warum ist meine Grundsteuer trotz Wohnhaus so hoch?
Weil in Baden-Württemberg vor allem der Bodenwert zählt. Große Grundstücke in guter Lage können deshalb stärker belastet werden, auch wenn das Gebäude selbst nicht luxuriös ist. Zudem führen Reform und neue Hebesätze zu Belastungsverschiebungen.
Zählt bei der neuen Grundsteuer das Gebäude mit?
Bei der Grundsteuer B in Baden-Württemberg steht vor allem der Boden im Mittelpunkt. Das Modell ist deshalb deutlich stärker am Bodenrichtwert orientiert als an der Bebauung selbst.
Wo finde ich meinen Bodenrichtwert?
Über BORIS-BW beziehungsweise die zuständigen Gutachterausschüsse. Darauf verweist auch das Land in seinen Informationen zur Grundsteuer.
Was tun, wenn die Berechnung offensichtlich falsch ist?
Dann sollte geprüft werden, ob schon der Grundsteuermessbescheid des Finanzamts fehlerhaft ist, etwa bei Fläche, Nutzungsart oder Wohnnutzungs-Ermäßigung. Die Stadt ist an diesen Messbescheid gebunden.
