Ein Haus ist meist der größte Posten im Nachlass – und der komplizierteste. Wer eine Immobilie erbt, übernimmt nicht nur Eigentum, sondern auch Verbindlichkeiten, Fristen und Steuerfragen. Für die Ausschlagung bleiben in der Regel nur sechs Wochen. Zuständig ist im Landkreis das Nachlassgericht beim Amtsgericht Rottweil. Eine Rechtsexpertin der Bausparkasse Schwäbisch Hall benennt sechs Irrtümer, die immer wieder für böse Überraschungen sorgen.
Wer im Landkreis Rottweil ein Haus erbt, hat es selten nur mit einem Grundbucheintrag zu tun. Erbrecht, Erbschaftsteuer, laufende Finanzierung und die Interessen mehrerer Angehöriger greifen ineinander. Sandra Leifeld, Rechtsexpertin der Bausparkasse Schwäbisch Hall, hat sechs Annahmen zusammengestellt, die sich hartnäckig halten – und die sich rechnerisch überprüfen lassen.
„Bei Immobilien zählt nicht nur, wer am Ende im Grundbuch steht. Die künftige Nutzung, die Finanzierung und Steuern müssen gemeinsam betrachtet werden. Wer das früh regelt, hat mehr Möglichkeiten – und meist weniger Streit“, sagt Leifeld.
Auch in der Familie kann Erbschaftsteuer anfallen
Der erste Irrtum: Innerhalb der Familie bleibe alles steuerfrei. Das stimmt nur bis zur Höhe der persönlichen Freibeträge. Ehepartnern stehen 500.000 Euro zu, Kindern 400.000 Euro, Enkeln in der Regel 200.000 Euro. Für Geschwister, Nichten, Neffen und unverheiratete Partner sind es lediglich 20.000 Euro.
Liegt der Wert des Erwerbs darüber, fällt Erbschaftsteuer an. Wie hoch sie ausfällt, hängt von der Steuerklasse des Erben ab und davon, wie weit der Erwerb den Freibetrag übersteigt. Bei einem Einfamilienhaus in ordentlichem Zustand ist der Freibetrag für entferntere Verwandte schnell ausgeschöpft. Wer wissen will, worüber er redet, braucht deshalb zuerst eine belastbare Wertvorstellung. Einen ersten Anhaltspunkt liefert die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses, die die Stadt Rottweil online bereitstellt.
Das Familienheim ist nur unter Bedingungen steuerfrei
Der zweite Irrtum betrifft den Einzug. Wer in das geerbte Haus zieht, spart nicht automatisch Steuern. Die Steuerbefreiung für das Familienheim setzt voraus, dass der Erblasser dort selbst gewohnt hat, dass der Erbe die Immobilie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt und bezieht und sie anschließend zehn Jahre lang selbst nutzt. Bei Kindern ist die Befreiung zusätzlich auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Praktisch heißt das: Eine lange Sanierung vor dem Einzug oder ein Auszug nach acht Jahren kann die Steuer rückwirkend auslösen. Ob eine Verzögerung unschädlich bleibt, hängt vom Einzelfall ab. „Erben sollten den Einzug zügig planen und die zehnjährige Selbstnutzung im Blick behalten“, so Leifeld.
Der Wert des Finanzamts ist nicht das letzte Wort
Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert nach standardisierten Verfahren. Liegt der so errechnete Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, können Erben einen niedrigeren Wert nachweisen. Relevant wird das vor allem bei erheblichem Sanierungsbedarf, bei schwieriger Lage oder wenn Dritte Rechte an der Immobilie halten – etwa ein Wohnrecht, einen Nießbrauch oder ein Wegerecht. Solche Belastungen mindern den Verkehrswert.
Als Nachweis kommt ein qualifiziertes Gutachten infrage. Das kostet allerdings selbst Geld. Vor der Beauftragung lohnt deshalb eine schlichte Rechnung: Übersteigt die mögliche Steuerersparnis die Gutachterkosten?
Nicht jedes geerbte Haus ist ein Gewinn
Eine Immobilie kann wertvoll sein und trotzdem ein Minusgeschäft. Darlehen, Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch, laufende Kosten und aufgestauter Sanierungsbedarf gehen mit über. Entscheidend ist nicht der Verkehrswert, sondern was nach Abzug aller Belastungen bleibt.
Wer das Erbe ausschlagen will, muss schnell sein. Die Frist beträgt in der Regel sechs Wochen. Sie beginnt, sobald der Erbe vom Todesfall und von seiner Erbenstellung erfährt. Wer nichts unternimmt, nimmt das Erbe an – samt aller Schulden. Erklärt wird die Ausschlagung beim Nachlassgericht, im Landkreis also beim Amtsgericht Rottweil in der Königstraße 20. Dort werden auch Testamente eröffnet und Erbscheine erteilt.
„Ein Schlüsselbund ist noch kein Vermögensgewinn“, sagt Leifeld. Erben sollten zuerst einen Kassensturz machen: Was ist das Haus wert, welche Schulden hängen daran, was kostet es in Zukunft?
Ohne Testament greift die Standardlösung
Wer festlegen will, wer das Haus einmal bekommt, braucht ein Testament oder einen Erbvertrag. Das gilt auch dann, wenn Geschwister für ihren Verzicht einen Ausgleich erhalten sollen. Ohne eine solche Verfügung greift die gesetzliche Erbfolge – eine Standardlösung, die individuelle Vorstellungen nicht abbildet. Der unverheiratete Partner geht dabei leer aus.
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung müssen dann alle zusammen entscheiden. Genau daran scheitern Nachlässe häufig, weil eine Immobilie sich nicht wie ein Sparbuch aufteilen lässt.
Schenken funktioniert nur mit Vorlauf
Der letzte Irrtum ist zugleich der folgenreichste: Schenken lohne sich erst kurz vor dem Erbfall. Tatsächlich ist es umgekehrt. Schenkungsfreibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen. Wer eine Immobilie schrittweise überträgt, kann die spätere Steuerlast senken. Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch sichert dem bisherigen Eigentümer die weitere Nutzung oder die Mieteinnahmen und mindert zugleich in der Regel den steuerlich relevanten Wert der Schenkung.
Eine Übertragung muss allerdings zur finanziellen und familiären Lage passen. „Schenken ist kein Last-Minute-Trick zum Steuersparen“, sagt Leifeld. Sie empfiehlt drei Fragen: Was brauche ich selbst heute? Wer soll die Immobilie erhalten, und wie werden andere Angehörige berücksichtigt? Und welche Lösung trägt auch in zehn Jahren noch?
Wer früh anfängt, hat mehr Optionen
„Wer erst nach dem Todesfall anfängt zu rechnen, hat nur noch die Wahl zwischen schlechten Optionen“, sagt Leifeld. „Wer zehn Jahre früher anfängt, hat alle Möglichkeiten.“
Die Angaben stammen aus einer Presseinformation der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Sie geben den allgemeinen Rechtsrahmen wieder und ersetzen keine Beratung im Einzelfall. Verbindlich Auskunft geben Notare, Steuerberaterinnen und Fachanwälte für Erbrecht – auch im Landkreis Rottweil.
Checkliste: Was vor dem Erbfall geklärt sein sollte
- Wer soll die Immobilie einmal erhalten?
- Gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag?
- Wie hoch ist der realistische Verkehrswert?
- Welche persönlichen Freibeträge lassen sich nutzen?
- Kommt die Steuerbefreiung für das Familienheim infrage?
- Welche Darlehen, Wohn- oder Nießbrauchrechte und Sanierungskosten sind zu berücksichtigen?
- Können die Erben Steuern, Modernisierung und mögliche Ausgleichszahlungen finanzieren?
- Erben mehrere Personen gemeinsam – und wie sollen sie entscheiden?
- Bestehen Pflichtteilsansprüche?
- Wer berät: Notar, Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht?
